［2022年11月時点］
ベトナム株(VNインデックス)と不動産価格、現在下落中。
ベトナム株は今年の4月から急落し始めた。
ちょうどコロナが落ち着き、入国規制を緩和し始めた頃だ。
それまで1,500を超えていたVNインデックスは半年で1,000を割り、今、転落の最中だ。(現在は約950)
ただ、チャート(VNインデックス22年間)を見ればわかるように、今のインデックスは、ちょうどコロナ前の2019年と同じ水準に戻っただけともいえる。
ここ2カ月ぐらいでベトナムの金利は上昇し、ベトナムドンも安くなった。
各銀行の定期預金金利は6％台から8％台へと上昇中だ。
(既に9％を超えるところもある)
ニュースでは、大手不動産会社がデフォルト起こしそうであるとか、マンション売れ行きが過去最低であるとか、、多くのネガティブネタが尽きない。
今後、株価と不動産は、さらに落ちていくのだろうか？
過去の話。
2007年、ベトナムはバブルの絶頂だった。
VNインデックスは史上最高値を更新し、不動産価格も暴騰した。
どこのマンションも計画の初期段階(更地の状態)で売り切れた。
景気は過熱し、土地成金が爆増した。
アブク銭(資産)を手に入れた彼らはディスコやバーで連日のように浮かれて騒いでいた。(私も？)
今チャートを見ればわかるが、バブルは2007年の11月にはじけ、VNインデックスは急降下し始めた。
最初はみんな過熱感を冷ます調整だと思っていた、いや願っていた。
途中デッドキャットバウンスを挟んだが、VNインデックスは落ち続け、2009年の初め、ついに4分の1以下になったのだ。
この大暴落は、天井から底まで1年2ヵ月ぐらいの時間がかかった。
しかし、不動産のボトムは更に2年後ぐらいで、2011年だったと思う。
そう、以前ブログで書いた2011年、金利が一番高かった年だ。(定期金利20％超え)
2011年は、私が借りていた賃貸物件の値段交渉時に、少しばかりの値下げを勝ち取った唯一の年でもある。
当時不動産価格の調整に時間がかかったのは、それまで国民全員が不動産神話を強く信じており、買った値段より下げて取引することなど経験がなく、現実をなかなか受け入れなかったからだろう。(昔の日本と同じだ)
また、ベトナム固有の事由だと思うが、銀行借り入れでの不動産取引が先進国ほど高くなく、焦って取引する人が多くなかったのかもしれない。
ベトナムに限らず、居住用賃貸価格の調整は速いが、不動産売買価格や商業不動産賃貸価格の調整には時間がかかる。
さて、ベトナム不動産の見通し。
株(VNインデックス)は、更に落ちていくかもしれない。
以前の大暴落のように1年以上落ち続けるかもしれない。
はたまた、ここがボトムかもしれない。
未来は誰にもわからない。(えー、そんな当たり前なこと聞きたくない？)
ただ、不動産は、インデックスとの調整タイムラグを鑑みると、これから更に落ちていくはずである。(インデックスがミラクルV字回復しないことが前提)
結論。
いや、テキトーな予想。
ベトナム不動産は、少なくとも1年は下がる。
歴史が繰り返すならボトムは2年後だ。
インフレや通貨安があるので、額面価格はそう変わらないだろうが、実質下落となるはずだ。
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